自分の土地や建物を他人に売る行為は、一般の売買契約と何ら変わることはないはずです。では、宅地建物取引業として業法の規制を受けることになるのはどういうことなのか？考えてみましょう。
目的と内容
（業法1条）目的
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。
・宅地建物取引業の業務の適正な運営と取引の公正の確保
・宅地建物取引業の健全な発達の促進
・購入者等の利益の保護
これがこの行法の目的規定です。
（業法２条）宅地建物取引業とは
・宅地又は建物の売買
・宅地又は建物の交換
・宅地又は建物の売買、交換又は賃借の代理
・宅地又は建物の売買、交換又は賃借の媒介
以上の行為を「業として行うもの」を宅地建物業としています。
（代理）・・・本人に代わって契約を締結する行為。契約書に署名押印する場合など。
（媒介）・・・当事者同士を引き合わせて契約を成立させる行為。一般的には仲介と呼ばれ、いわゆる不動産業の本懐
では、「業として行う」とはどういうことでしょう？判断基準として以下の通り解説されています。
①取引の対象者：広く一般の者が対象であるか
②取引の目的：利益を目的とするものであるか
③取引対象物件の取得の経緯：転売する目的で取得したものであるか
④取引の態様：自ら取引を募り、一般消費者に直接販売を行うものであるか
⑤取引の反復継続性：反復継続的に取引を行うとするものであるか
この反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとされています。
そして、この①～④の取引行為を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指し、その判断は諸要因を勘案して総合的に行われるものとなっています。
とてもわかりづらい言い回しになっていますね。
媒介、代理などで仲介手数料などを受領することは明らかに業として行うことがわかりますが、土地建物の売買を当事者として行う場合、判断が難しいのではないかと思います。
「業として行う」に関連した判例
判決平成１６．１２．１０ 最高裁
民事執行法上の競売手続を通じて宅地・建物を買い受けた上で、これらを転売して利益を得ようと企てた者が、宅地建物取引業の免許を受けないで、業として、多数回にわたり、民事執行法上の競売手続により宅地・建物を買い受ける行為を繰り返した。
この裁判で、競売手続きを通じたものでも通常の宅地建物取引と変わらないと判断され、無免許の者が業として「宅地又は建物の売買」を行ったことを認める判決がされました。
被告は違法性の認識は無かったと主張しましたが、少なくとも約1年半にわたり不動産取引を反復継続していたことを理由に退けました。
判決令和４．９．１５ 名古屋高裁
宅地建物取引業の免許を受けない者が、土地区画整理事業区域内の計７筆の宅地を取得し、数年後、約２年の間に取得時以上の価格で計５名に計６回それぞれ売却した。
この裁判では買主側の媒介業者に無免許営業の幇助、共同正犯が争点となっていましたが、共同正犯は否定され、幇助犯にとどまりました。
今回あげた２例の判例は、直接宅建業の事業性を争点とはしていないのですが、事業性を判断する時には明らかな基準があるわけではなく、個別具体的に判断されることがわかります。
また、宅建業の無免許違反で摘発された例としては
①静岡県で無免許の不動産売買行為で逮捕（２０２５年）
不動産情報サイトを使って約２年間で６００万円以上の利益を得て、５０件の売買契約を成立させた疑い。
②同じく静岡県で無許可の不動産売買で逮捕（２０２４年）
２０２２年９月頃から２０２４年５月頃まで無免許で４つの不動産売買を行い、購入価格約７３０万円を約１，３８５万円で売却し、約６５５万円以上の利益を得た疑い。
③埼玉県で宅建業免許申請の不正で逮捕（２０２４年）
不動産会社社長が、営業所に配置すべき宅地建物取引士を実際は配置せず、偽って免許を受けた疑い。免許申請の不正に関与した行政書士も幇助の疑いで逮捕されています。
以上は近年のニュースを抜粋しましたが、無免許の疑いで検挙されるケースは後を絶ちません。
やはり、「業として行う」ことの認識について甘い考えがあるのかもしれません。
宅地建物取引業は営業するのに３００万円ほど掛かるといわれており、また、宅建士の配置義務などハードルが高いことも事実です。
消費者保護の観点から設置された法律ですので、プロとしての自覚をもって業務にあたって欲しいものです。
宅地建物取引士（旧主任者）への名称変更
平成２６年に宅建業法における「宅地建物取引主任者」の名称が「宅地建物取引士」に改められました。
これは、宅地建物取引主任者制度が創設された当時に比べ、重要事項説明の項目一つをとってみても極めて膨大かつ複雑化しており、また、業務に関して必要な知識も多様化していることを鑑みて、その役割にふさわしい資格名称に変更されたとのことです。
それに伴い、次の３つの規定が新設され、業法の解釈、運用の考え方にも関連項目が追加されました。
①宅地建物取引士の業務処理の原則（業法第１５条）
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
（解釈・運用の考え）公正誠実義務について
宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門家として、専門知識をもって適切な助言や重要事項の説明等を行い、消費者が安心して取引を行うことができる環境を整備することが必要である。このため、宅地建物取引士は常に公正な立場を保持して、業務に誠実に従事することで、紛争等を防止するとともに、宅地建物取引士が中心となって、リフォーム会社、瑕疵保険会社、金融機関等の宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携を図り、宅地建物の円滑な取引の遂行を図る必要があるものとする。
②宅地建物取引士の信用失墜行為の禁止（業法大５条の２）
宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。
（解釈・運用の考え）信用失墜行為の禁止について
宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門家として専門的知識をもって重要事項の説明等を行う責務を負っており、その業務が取引の相手方だけでなく社会からも信頼されていることから、宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為をしてはならないものとする。宅地建物取引士の信用を傷つけるような行為とは、宅地建物取引士の職責に反し、または職責の遂行に著しく悪影響を及ぼすような行為で、宅地建物取引士としての職業倫理に反するような行為であり、職務として行われるものに限らず、職務に必ずしも直接関係しない行為や私的な行為も含まれる。
③宅地建物取引士の知識及び能力の維持向上（業法第１５条の３）
宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引にかかる事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない。
（解釈・運用の考え）知識及び能力の維持向上について
宅地建物取引士は、宅地建物取引の専門家として、常に最新の法令等を的確に把握し、これに合わせて必要な実務能力を磨くとともに、知識を更新するよう努めるものとする。
宅地建物取引業の免許について
宅地建物取引業の免許は国土交通大臣または都道府県知事に対して申請します。複数の都道府県に事務所を設置する場合は大臣免許となります。
要件として、免許申請者（法人の場合は役員全員）が次に欠格自由に該当してはいけません。
・破産して復権を得ていない
・禁錮以上の刑を受け、執行終了から5年を経過していない
・宅建業法違反で免許取消を受け、5年を経過していない
・暴力団関係者
・心身の故障により業務を適正に遂行できない
また、事務所ごとに1名以上の専任の宅地建物取引士が必要です。常勤かつ専属とし、他事務所との兼務は不可です。
さらに、営業保証金の供託が１，０００万円必要です。こちらに関しては保証協会に加入すれば弁済業務保証金分担金として６０万円で足りるのですが、入会金や年会費、システム利用料等の費用が発生し、３００万円程度は掛かります。
あわせて、事務所の独立性も重要です。
社会通念上「事務所」として機能していることが必要です。
自宅の一室を事務所とする場合も可能ですが、来客対応や電話、机など最低限の機能は必要ですし、形だけの事務所では不可とされるケースもあります。許可権者の裁量によるところではありますが、実質的に業務を遂行できる事務所としての機能を有していることが必要となります。
プロとしての態様が必要
宅地建物取引業の成り立ちを考慮すると、中途半端に宅地建物の取引に関わることは社会通念上望ましくなく、高額な不動産を取引するにあたっては、仲介など取引の間を取り持つ者がその必要性に応じて手数料を受領すべきであり、より高度な専門的アドバイスやコンプライアンスを考慮した取引が必要であると示されていると思慮されます。
依頼者からの期待を裏切ることのないように業務にあたる責任感が求められていることは間違いありません。
宅地建物取引業法の趣旨に則り業務にあたることが宅地建物取引業者には求められるということです。